[스크랩] 전원주택지 구입 체크포인트

 

개발허가제, 수변구역 등 관련규정 잘 살펴야

최근 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 개발허가제가 도입돼 전원주택지를 구입했다가 낭패를 보는 경우들이 있다. 전원죽택을 구입하려면 사전에 바뀐 규정들을 잘 살펴보는 것이 중요하다. 또한 생활이나 편의시설, 교육환경 등에 대한 고려도 필요하다. 전원주택지를 고를 때 주의해야 할 점을 살펴본다.

 

 

금융권에서 주5일제가 시작된지 1년이 지나고 이제는 대기업에서도 주 5일제를 시행하는 회사들이 늘어나고 있다. 이런 영향으로 토지시장에는 전원주택을 지으려는 수요자들이 많아졌다. 그러나 토지시장은 아파트처럼 정보를 얻기가 쉽지 않다. 지적상 도로가 있고 현재 지목이 대지라고 해서 마음대로 집을 지을 수 없게 된 지역도 많다. 지적상 도로가 있고 단지개발 허가를 얻어 토목공사를 완료, 지목이 대지가 된 단지가 형성돼 있는데 왜 집을 짓지 못하는지 의문을 제기하는 사람들이 많다. 이는 ‘국토계획 및 이용에 관한 법률’(이하국토계획법)에 따라 전국토에 개발허가제가 도입돼 있기 때문이다. 개발허가제란 개발시 토지의 적성 평가를 받아 허가를 내주도록 한 제도다. 즉 도로, 환경, 연접지역 개발여부 등을 고려해 허가를 내주기 때문에 전용허가나 형질변경허가를 받기가 어렵게 됐다. 어떤 점들이 문제가 되는지 살펴본다.

 

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률

그동안 국토의 무분별한 개발로 사회적 문제가 됐던 준농림제도가 폐지되고 관리지역이 세분화된 과정에 토지의 적성평가를 거치게 한 것이 집을 짓는데 큰 장애 요인으로 등장하고 있다. 국토계획법 시행령 제55조에는 개발행위 허가의 규모가 규정돼 있다. 이에 따르면 녹지지역, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경 보전지역 안에서 연접하여 개발하거나 수차에 걸쳐 부분적으로 개발하는 경우에는 이를 하나의 개발행위로 보아 그 면적을 산정토록 하고 있다.

 

다만 대상토지의 개발행위가 완료됐거나 개발행위허가 등에 의해 개발이 진행중이거나 예정된 다른 토지와 고속국도, 일반국도 또는 너비 20미터 이상의 도로, 하천, 공원 등 지형지물에 의하여 분리된 경우, 대상토지의 진입도로가 너비 8미터 이상이고 주간선도로 또는 도로법 규정에 의한 일반국도 또는 지방도로에 직접 연결된 경우 등은 예외로 하고 있다. 또 지방자치단체장이 지방도시계획위원회의심의를 거쳐 요건을 완화할 수 있다. 이처럼 법률적용이 까다롭게 바뀌면서 개발행위 자체가 지연되고 있는 실정이다. 용인시 양지면에 동호인 전원주택을 지으려고 토지를 물색한 K씨의 경우 동호인 5명이 토지만 매입한 채 형질변경허가를 받지 못했다. 이들은 지적상 도로가 있고 근처에 전원주택 단지가 있어 전원주택을 짓는데 별 문제가 없는 줄 알았다. 
 

 

그러나 국토계획법에 따라 개발허가제가 도입이 된 것을 알지 못했다. K씨는 기존 허가가 난 단지인 경우 2차선 도로에서 6m의 도로가 있어야 하고 새로 허가를 받기 위해서는 단 한 채의 전원주택을 짓기 위한 토지라 해도 기존 2차선 도로에서 허가를 받기 위한 토지까지 8m 도로를 확보해야 한다는 사실을 나중에야 알았다. K씨의 경우처럼 요즈음 허가를 받은 단지에 전원주택을 짓거나 토지를 매입하여 전원주택을 지어 출퇴근하려는 동호인들이 늘어나는 추세다.

 

그런데 이런 토지는 대개가 도심 근접형 전원주택지로 자연녹지지역이거나 계획관리지역들이 많다는 사실에 주의해야 한다. 이들 지역은 대개가 연접지역 적용을 받기 때문에 개별적으로는 도로를 확보해야 한다. 그러나 비용부담이 커서 소규모단지 개발이 사실상 불가능하다. 이 때문에 이미 허가를 받은 단지내 개별필지나 2차선 지방 도로에 접한 토지가격 상승이 예상된다. 또한 기존 전원주택의 값도 오를 가능성이 많다.

수변구역

한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률의 규정에 의해 99년에 고시됐던 환경부고시가 바뀌면서 지역과 범위가 확대돼 혼선이 빚어지고 있다. 환경부고시에 따르면 3개도 9개시군 35개읍면 151개리가 해당되며 그면적은 191,244㎢나 된다. 수변구역에서 농지전용허가를 받거나 임야의 형질변경허가를 받으려면 해당지역에서 전세대원이 1년이상 거주해야 한다. 보통사람들은 이런 규제가 양평이나 광주지역 정도에만 해당 되는 줄 알고 있지만 그렇지 않다.

 

춘천에 살고 있는 이용철씨는 펜션부지를 물색하던 중 춘천시 남산면 서천리 준농림 임야 6천평을 매입키로 했는데 매입하기 전에 펜션입지에 대한 컨설팅을 의뢰해 낭패를 면하게 된 경우다.

이 지역도 2003년 1월1일부터 수변구역에 포함됐다. 만약 이씨가 펜션 입지컨설팅을 받지 않고 계약을 체결했다면 막대한 사업자금이 일년 동안 묶이게 되어 큰 어려움을 겪었을 것이다.

토지거래허가제와 제외지역

토지거래 허가제란 토지의 가격이 급격한 상승으로 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역을 규제지역으로 지정, 일정면적 이상의 토지거래에 대해 계약 전에 허가를 받고 거래하도록 하는 제도를 말한다. 허가 구역은 2~5년 이내 단위로 지정된다. 토지거래허가구역내 토지거래는 실수요자의 현지 거주 여부와 이용목적, 취득면적의 적정성 여부 등을 관할시장 군수 구청장이 심사한 뒤 허가하게 된다. 자기거주용 주택용지 구입이나 지역주민을 위한 복지, 편익시설 설치를 위한 토지거래는 허가구역 지정 이후에도 면적에 관계없이 토지거래 허가를 받는데 문제가 없다.

 

그러나 여유자금으로 사두려고 하는 사람들은 허가지역이 아닌 곳을 찾는게 좋다. 그 동안 도시민에게 관심이 많았으나 소유권이전이 문제가 됐던 1000㎡(302평) 미만의 농지는 농지법 개정으로 농지취득 자격증명 없이도 2003년 1월1일 부터는 소유권이전이 가능하다. 또한 토지거래 허가를 받지 않아도 된다. 토지거래 허가 지역에서 주소이전을 하지 않고 주말주택이나 주말텃밭으로 이용하면서 전원주택을 지으려고 하는 사람들은 자투리 농지에 관심을 기울여볼만 하다. 토지거래 하가 지역에서 허가를 받아야 하는 규모는 주거지역 180㎡, 상업지역 200㎡, 공업지역 660㎡, 녹지지역 200㎡, 도시구역밖대지 500㎡, 농지1천㎡, 임야 2천㎡ 등을 초과하는 토지다.

 

또 해당지역에 거주하는 농어민이 농업, 축산업, 임업, 어업 등을 위해 거주하는 주소지로부터 20km 이내의 토지를 매입하는 경우에는 토지거래가 허가된다. 한편 토지거래 허가지역에서 제외된 지역을 눈여겨 볼만 하다. 이천시, 여주군, 가평군, 남양주(화도 수동 조안), 용인(중앙 역삼 유림동부 포곡 모현 백암 양지 원삼면 가재월리 사암리 미평리 좌항리 맹리 두창리 고당리 문촌리), 안성(일죽면 죽산면 죽산리 용설리 장계리 매산리 장릉리 장원리 두현리 삼죽면 용월리 덕산리 율곡리 내장리) 등은 토지거래 허가지역에서 제외된 지역이다. 이번 조치에는 성장관리권역을 주축으로 자연보존권이면서 수질대책1권역인 양평군과 광주시 전역이 포함됐다.

 

 

그렇지 않아도 수질대책1권역인 양평군에서는 2003년 1월부터 농지를 전용하거나 임야를 형질변경하려면 1년이상 거주를 해야 가능하도록 규제가 강화되었는데 토지거래허가제로 2중적인 규제를 받게 됐다. 이번 토지거래 허가지역의 지정에서 제외된 곳으로 특히 출퇴근이 편리한 용인시 양지면, 원삼면 지역은 국내 제일의 주거용 전원주택지역으로 자리를 잡게 될 것이다. 또한 전원환경이 쾌적하면서 심리적으로 거리감이 있었던 가평군이나 남양주 수동면 지역과 여주군지역에도 관심을 가져볼만 하다. 토지거래허가 지역에서도 도시계획외 지역의 농지는 1000㎡(302평) 이하는 토지거래 허가를 받지 않고도 계약을 체결한 후 신고만하면 이전이 가능하다. 그러나 허가대상면적을 초과하는 토지를 허가기준 미만으로 분할해 거래하는 경우는 허가를 받아야 한다.

자연적인 조건들

공법적인 것들 외에 전원주택지를 마련하기 위해서 꼭 체크해야 할 사항들에 대하여 몇가지 정리 해보면 다음과 같다.

 

첫째는 무엇보다도 인근 교육환경과 편의시설 등을 살펴보아야 한다. 전원주택이라고 해서 생각처럼 모든 것이 환상적인 것만은 아니다. 기초적인 가정생활이나 편의시설, 학교, 병원 등으로 가기 위한 불편함이 여간 큰 것이 아니다. 특히 초·중·고등학교 학생들이 있는 가정의 경우에는 학교와의 거리, 통학수단, 주변환경 등을 충분히 고려하는 것이 중요하다.

 

두번째는 직장과의 출퇴근시간을 고려해 봐야 한다. 특히 대중교통수단과의 연계를 알아봐야 하고 요즘같이 연료비가 많이 들어가는 경우에는 자동차연료비가 차지하는 비용이 만만치 않기 때문에 중요한 고려 사항중 하나이다. 게다가 고속도로나 톨게이트를 여러 곳 통과하는 경우에는 더욱 더 출퇴근 비용이 많이 든다. 거리에 있어서도 실제거리와 출퇴근시간에 교통체증으로 인하여 소요되는 거리는 또다르기 때문에 사전에 충분한 고려와 점검이 필요하다.

 

세번째는 방범문제와 안전문제이다. 전원적인 분위기와 경관을 우선시 하다 보면 인접된 마을과의 거리가 떨어져 주민과의 관계에 문제가 생기게 된다. 특히 불의의 사고나 문제 발생시 이웃 주민들의 도움을 요청하고 싶어도 연락이 쉽지 않아 어려움을 겪을수 있다. 그러므로 이러한 문제에 각별히 신경을 써야 한다.

 

네번째는 관련 투입 비용을 자세하게 분석해 보아야 한다. 기본적으로 땅값이 적절한지, 그리고 전원주택인 만큼 경사진 부분에 대한 토목공사비 등의 추가 투입 여부를 잘 따져봐야 한다.

 

다섯 번째는 환금성이 있는지를 따져봐야 한다. 부동산을 살 때는 특히 팔 때를 생각해야 하는데 전원주택도 예외는 아니다. 물론 전원주택지가 다른 부동산과 틀려 환금성이 높은 것은 아니다. 하지만 전원주택에 살다가 경우에 따라서는 집을 팔고 나가야 할 경우도 생길수 있다. 이러한 경우를 대비해 바로 현금화 할 수 있는 지역을 선택하는 것이 좋다.

 

출처 : ♡ 예술인클럽♡ 아름다운 예인인테리어

글쓴이 : 아름다운 예인 원글보기

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