[스크랩] 경매와 공매의 방법...

- 경매

● 경매 방법

 채무자가 채무의 불이행으로 인해 채권자가 담보로 잡고 있던 물건을 민사소송을 통해 처분하는 것을 경매라 한다. 그 절차는 먼저 입찰 14일 전에 법원의 게시판이나 각 일간신문에 법원경매 부동산의 입찰공고을 하면 그 중 자신에 필요한 물건을 선정하여 경매에 응하게 된다. 각 지방법원의 민사집행과에서 물건을 열람할 수도 있다.

 1차적으로 현장에 가보지 않고 신문지상이나 게시판에서 물건을 선정하기 때문에 2회 이상 유찰된 물건을 선정하여 응찰하는 것이 가격 면에서 유리하다. 물건이 정해지면 권리분석을 해야 한다. 우선 해당 법원 민사집행과 경매계를 찾아가면 물건 명세서를 열람할 수 있는데 이 명세서엔 감정평가서와 임대차 현황조사서가 첨부되어 있다. 이것을 통해 물건과 채권의 성격, 지가와 임차관계 등을 꼼꼼히 따져 봐야 한다. 그리고 권리관계와 용도지역 및 지구와 기타 구역이나 도시계획 시설 등 건축제한 사항을 알아 보아야 한다. 이것만으로는 충분치 않다. 등기부등본, 토지대장, 건축물관리대장, 지적도, 임야도 등을 열람해 지목과 현재의 이용상황이 일치하는지, 말소되지 않은 지상권 등은 없는지, 인도과정에서 세입자 처리문제에는 문제가 없는지 등을 확인해야 한다.

또 농지원부가 없는 사람은 3백3평 이하는 농지취득자격증명서를 발급받을 수 없어 소유권이전을 할 수 없으므로 평수를 확인하여야 한다. 경기도에 농지원부가 있는 사람은 경기도 지역 내 어디에서나 3백3평 이하의 농지자격증명서를 발급받을 수 있고 기타 지역에서는 농지원부만 있으면 지역에 관계없이 농지매매증명서를 발급 받을 수 있다. 단 지방자치 조례에 따라 차이가 있으므로 해당 시 군 에 확인하는 것이 좋다. 농지매매자격증명서를 발급 받고서도 낙찰 후 7일 이내에 농지취득자격증명명서를 해당 법원에 제출해야 낙찰허가가 나므로 해당 읍면동의 농지관리위원들을 만나 발급가능여부을 확인해야 한다.

 농지취득자격증명을 정해진 시간 내에 법원에 제출하지 못하면 낙찰이 취소됨은 물론 입찰보증금까지 돌려받을 수 없으므로 주의해야 한다. 경매의 핵심은 바로 이 권리분석에 있다. 아무리 싸게 낙찰되었다 해도 권리분석을 잘못하면 낭패를 보게 된다. 권리분석이 끝나면 현장답사를 통해 물건의 위치와 등기부등본에 표시되어 있지 않은 세입자는 없는지와 특히 준농림지 전 ,답 임야는 도로 전기 문제를 꼭 확인해야 하며 주변상황을 검토한 후 경매에 참여하면 된다. 경매에 입찰하기 위해서는 입찰당일 도장과 주민등록증, 입찰보증금(입찰가의10%) 등을 미리 준비해야 한다. 경매에 들어 가기전 한시간 동안 사건 기록지를 공개하는데 이것을 반드시 열람하여 권리의 변동사항(선 순위 임차인 ,전세금 증감 등)이 없는지를 확인해야 한다.

 이상이 없으면 입찰표와 입찰봉투를 교부 받아 응찰가격을 기재 후 입찰함에 넣으면 된다.  응찰가격은 최소경매가 이상을 써야하며 이하일 경우에는 무효다. 입찰당일 최고가에 응찰한 사람에게 낙찰이 된다. 낙찰이 되고나서 경락대금을 1개월 이내에 경매법원의 회계담당자에게 납부하고 완납하게 되면 소유권이 부여된다. 이때 부대비용은 경락가의 6~7%정도 소요된다. 여기에는 취득세(경락가의 2%), 등록세(경락가의 3%), 농어촌특별세(취득세의 10% 정도), 교육세, 등기비용 등이 포함되어 있다. 물건인도 시기는 6개월 이내다.

● 경매 때 확인할 내용

경매는 채권자가 채무자의 부동산을 가지고 신청하여 그 금액으로 채무자로부터 받을 채무를 보상받는 것이다. 그러므로 해당 부동산과 관련된 채권자가 많고 임차인이 많은 경우에는 복잡해 질 수 있다. 특히 해당 부동산의 임차인에 대해서는 철저히 알아보아야 한다. 세입자의 전입일자가 1순위 담보자보다 빠르고 현재 거주를 하고 있는 임차인의 전세보증금 등은 경락자가 알아서 처리해야 하고 임차인이 전세금 반환청구를 하면 방법이 없다. 그러므로 사전에 임차인이 있는 지와 임차보증금액수가 얼마인지를 확인하여 임차보증금을 되돌려주고도 시세보다 20%정도 싸게 살 수 있는 물건이라야 경매로서 매력이 있다. 임차인 확인은 경매당일 경매에 응하는 시간까지도 확인을 해봐야 한다.

● 경매의 장점

 경매절차를 거쳐 토지를 구입하는 경우 그 토지가 토지거래허가구역 안에 있어도 토지거래허가를 받지 않아도 된다. 이런 예외 규정이 있기 때문에 도시인이 수도권 인근의 농지나 농가주택을 구입할 경우 경매를 통하면 까다로운 규제를 피할 수 있다. 전원주택 수요자들 중에는 전원주택지로 싼 준농림지를 사두었다가 필요할 때 그곳을 전용해 집을 지으려는 사람들이 많다. 그러나 현실적으로 농사를 짓지 않은 사람은 농지를 사둘 수 없다. 설령 농지를 살 수 있다 하더라도 농지전용을 통해 당장 집을 지어야 한다. 경매일 경우에는 이런 어려움들을 피해갈 수 있다.은행 등 금융기관에 담보로 잡혀 있다가 채무를 갚지 못해 경매로 넘겨진 준농림지나 농가주택의 경우 대개 2~3차례 유찰되었기 때문에 값이 시세의 30%이하로 덜어져 가격도 싸다.

- 공매

● 공매의 방법

세금체납자나 금융기관의 비업무용 물건을 일반인들에게 공개입찰이나 유찰계약 등의 방법을 통해 매매하는 공매는 주로 성업공사에서 주관한다. 그러나 산림청이나 농협 등에서 행하는 공매도 있다. 공매는 법원에서 하는 경매보다 논 밭 공장용지 등의 토지매물이 많은 편이어서 전원주택지를 마련하기에는 좋다. 공매의 장점은 압류재산의 경우 토지거래허가가 면제되며 비업무용 부동산의 경우 1개월에서 최장 10년까지 할부구매가 가능하다. 주택의 경우에는 대금의 3분의 1만 선납하면 원납전에도 입주가 가능하다. 계약체결 후 금융기관의 지급보증서나 예금·적금증서 국공채나 금융채이행보증보험증권을 제출하면 매매대금완납전 이라도 소유권을 이전할 수 있다. 3회 이상 유찰된 부동산의 경우 토지거래허가나 신고의무가 면제된다. 공매물건은 일반적으로 신문공고을 통해서 알 수있는 데 그 외에도 자산공사(성업공사)에서 발행하는 '부동산정보지' 'PC통신' '자동응답서비스(700-0100)' '매각상담실(555-0123)' 등을 통해서도 알 수 있다. 자산공사를 직접 방문하여 매각상담실에 게시된 카드나 열람석에 비치된 바인더를 통하면 더 자세한 내용을 알 수 있다. 공매에서 취급하는 부동산은 세금체납자로부터 압류한 재산과 비업무용재산 등 두 가지가 있다. 압류재산은 공매응찰에 의해 낙찰 받아 매입하게 되지만 비업무용부동산의 경우에는 공매응찰과 유찰계약은 두 가지 방법에 의해 매입이 가능하다. 공매응찰은 정해진 공매일시와 장소에 가서 직접 매수희망가격을 써내면 되고 유찰계약은 공매실시 결과 유찰된 것을 최종의 공매조건에서 누구나 매입할 수 있다.

● 공매 응찰 때 주의할 점

 공매로 비업무용 부동산을 구입할 때는 건물에 세들어 있는 입주자들을 이사시키는 책임(명도책임)이 매도자(자산공사) 측에 있는지 매수자 측에 있는지를 우선 확인해야 한다. 압류재산의 경우에는 명도책임이 매수자에게 있으므로 세입자가 있을 경우 책임한계를 분명히 알아보고 응찰하여야 한다. 주택의 경우에는 공매시 제시한 평수와 등기평수가 차이가 나는 경우가 종종 있으므로 사전에 정확한 조사가 필요하다. 다른 점들은 경매와 똑같이 세입자문제 근저당 설정이나 지상권설정 문제 등을 관련서류와 현장조사를 통해 꼼꼼히 챙겨야 한다.

● 농협과 산림청 공매

농협의 비업무용 부동산과 산림청의 도시주변 소규모 자투리땅 등 산림경영에 적합치 않은 땅은 농협과 산림청에서 직접 공매한다. 이들 물건들은 저렴하고 또 성격이 분명한 것이 많다.농협의 비업무용부동산은 법원경매수준의 대금으로 싸게 매입할 수 있고 명도책임이 농협에 있기 때문에 비교적 안전하고 또 물건의 성격에 따라 매입장에게 해당물건을 담보로 매매잔금의 80%까지 대출을 받을 수 있다.또 산림청의 물건은 소유관계가 확실하고 여러 필지의 땅이 일시에 공매되기 때문에 구입자의 취향에 맞는 토지를 선별하여 매입할 수 있는 장점이 있다. 농협은 분기마다 전국 각 지점에서 매각 의뢰한 물건을 취합해 중앙회 대강당에서 공매를 실시하는데 일반 경쟁입찰방식으로 진행된다. 낙찰자는 5일내 매매계약을 체결하고 그렇지 않은 물건은 유찰 될 때마다 10%씩 낮춰 다음 공매에 내게 된다. 유찰된 물건은 다음 공매때까지는 수의계약도 가능한데 조건은 이전 공매가격 이상으로 언제든지 가능하다. 입찰보증금은 입찰금액의 10%이상의 현금 또는 금융기관 발행 자기앞수표로 납부하여야 하고 잔금은 6개월 일시불과 1년에 걸쳐 두 차례로 할부납부가 가능하다. 산림청 공매는 매년 2회 실시되는데 경우에 따라서는 여러 번 실시되기도 한다. 매각공고는 주로 관보에 실린다. 일반입찰과 같이 최저가를 정해놓고 최고가격에서 낙찰된다. 농지의 경우에는 농지매매증명을 발급받을 수 있는 사람으로 입찰자격이 제한된다. 입찰에 참가하려면 참가신청서와 인감증명서 각 1부, 인감도장, 입찰금액의 100분의 5이상의 현금이나 당일 결제 가능한 시중은행 자기앞수표를 준비해야 한다. 계약은 낙찰일로부터 7일 이내에 해야 하며 인감도장과 주민등록증을 지참해야 한다. 대금납부기일은 계약체결 후 60일 이내다. 산림청 산하 30여개 국유림관리소에서 관할구역 토지에
 대한 공고, 입찰계약 등 매각절차를 모두 집행한다.

 

● 경매와 공매의 장단점 비교

▲ 경매

1) 경매의 장점
- 시가보다 훨씬 싸다.(최초 입찰의 최저가는 감정가액으로 시가와 비교 20%선이다. 유찰되면 계속 하락한다. )
- 물건이 많아 다양하게 선택할 수 있다.
- 농지취득증명을 제외한 모든 허가절차가 면제 된다.

2) 경매의 단점
- 권리분석이 까다롭기 때문에 전문지식을 갖고 있어야 실패하지 않는다.
- 모든 인수책임은 낙찰자가 져야 한다.
- 채권자나 세입자가 많을 경우 법적인 변수가 발생할 수 있어 소유권 주장에 어려움이 따를 수 있다.

▲ 공매

1) 공매의 장점
- 장기할부나 선납감액 등 대금납부조건이 유리하다. (30일~5년까지 일시불이나 분할 납부할 수 있다.)
- 비업무용은 권리관계가 깨끗하고 압류재산도 자산공사가 선명히 밝혀준다.

2) 단점
- 경매보다 가격 면에서 비싸다.
- 비업무용의 경우 3회 유찰까지는 토지거래허가, 택지취득허가, 임야매매증명이 면제되지 않는다.
- 압류재산의 경우 세입자가 비워주지 않으면 명도소송을 거쳐야 인도명령을 신청할 수 있다.

출처 : 청암

글쓴이 : 청암 원글보기

메모 :