[스크랩] 전세를구할때 살펴 보아야 할것들 ..

<전세를 구할 때 살펴봐야 할 것들>

8.31 대책이 나오자 주택 매입을 희망하던 사람들이 관망세로 돌아서면서 일부 지역의 전세수요가 증가하고 있습니다. 또한 결혼을 앞둔 사람들 역시 마음이 조급해지고 있기도 할겁니다. 전세를 구할 때 살펴봐야 할 점은 다음과 같습니다. 1. 가격만 살펴보지 말고 향후에 전세를 제대로 뺄 수 있는지도 살펴보자 주택을 임차할 경우 가장 큰 골칫거리 중 하나는 이사를 가야 하는데 임대인이 전셋집이 나가지 않는다는 이유로 전세금 반환을 미룰 때입니다. 그러므로 가격도 중요하지만 전세가 잘 빠질 수 있는가를 살펴봐야 합니다. 가장 좋은 것은 인구 유동이 많은 역세권 단지나 대규모 단지의 아파트는 늘 수요가 많으므로 좋습니다. 2. 원하는 집이 선택이 되면 계약을 하기 전에 반드시 등기부등본을 살펴보자. 등기부등본의 소유자와 계약당사자가 일치하는지를 확인한 뒤 가압류, 경매, 가등기, 저당권 등이 있는지를 확인해야 합니다. 이런 것이 설정되어 있는 집은 피하는 것이 가장 좋습니다. 부득이하게 저당권 등이 있는 집을 임차할 경우는 경매에 넘어가는 것을 대비해 등기부에 나타난 근저당채권액과 자신의 임차보증금의 총 합계액을 계산해 볼 필요가 있습니다. 아파트의 경우 시세의 70%, 다가구, 빌라, 연립, 단독주택 등의 경우 60%선이 넘지 않도록 해야 합니다. 3. 등기부 등본은 여러 번 확인하는 것이 좋다. 등기부등본의 확인은 계약 직전, 중도금 치를 때, 잔금 치를 때, 전입신고 직전 등 각 단계별로 챙겨볼 필요가 있습니다. 계약을 하고나서 한달 정도의 기간을 두고 잔금을 치르게 되는데 이 기간 동안 대출을 받는 경우가 종종 있습니다. 일반적으로 등기부등본은 공인중개사가 확인해주기 때문에 큰 문제는 없지만 직거래 시에는 소유자가 아닌 사람이 소유자로 행세를 하는 등의 여러 유형의 사기 사례들이 있습니다. 대법원 사이트(www.scourt.go.kr)에 들어가서 소정의 비용을 치르고 손쉽게 등기부 등본을 발급받을 수 있습니다. 부득이하게 대리인과 계약을 체결할 때에는 소유자의 인감증명서가 첨부된 위임장을 받은 뒤 계약해야 합니다. 4. 특약사항은 계약서에 무조건 기재를 해두자. 계약서 내에 번지 및 동·호수 등 주소를 정확하게 기입되었는가를 꼭 살펴보아야 합니다. 그렇지 않을 경우 전입신고와 확정일자를 받았다고 해도 대항력이나 우선변제권을 잃을 수도 있습니다. 이외의 도배, 바닥장판, 하자보수 책임과 같은 특약 사항들은 무조건 계약서에 기입하시는 것이 추후 분쟁을 막을 수 있습니다. 바닥재와 벽지 종류 등 무엇이든 합의 하에 기재할 수 있습니다. 5. 전세권을 보호받을 수 있도록 해야 합니다. 전세금을 보호하기 위해 확정일자, 전세권 등기 그리고 주택임대차신용보험이라 하는 전세금 보험에 가입하는 방법이 있습니다. 가장 보편적으로 사용되는 것은 확정일자입니다. 잔금을 치른 후에는 동사무소에 가서 전입신고를 하면서 확정일자 날인을 받으면 됩니다. 근저당권을 설정한 것과 같은 효력을 지니게 됩니다. 전세권등기는 확정일자보다는 좀 더 확실하게 권리를 주장할 수 있는 방법입니다. 중간에 주소가 변경되어 그 집에 거주를 하지 않아도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지되고 전세금 반환 분쟁이 날 경우 전세금 보존을 위해 경매를 신청할 수 있습니다. 그러나 전세권 등기설정은 비용이 드는데다 소유자의 동의와 함께 인감증명서를 제출해야 하기 때문에 현실적으로 소유자가 동의를 해 주는 경우가 많지 않습니다. 마지막으로 주택임대차신용보험이라 하는 전세금 보험에 가입하는 방법이 있습니다. 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 때 보증보험회사로부터 직접 받을 수 있고 전세기간 중에 집이 경매에 넘어간다 해도 전액을 보호받을 수 있으나 별로 사용되지 않습니다. 6. 계약 연장 시 유의할 점 확정일자에서 주의하실 부분은 전세 만기가 되어 전셋값을 올려줬을 때에는 새로 등기부등본을 확인한 후 새 계약서나 아니면 기존의 계약서에 인상된 금액을 새로이 쓴 다음에 다시 확정일자를 받아둬야 올려준 금액에 대한 보호를 받을 수 있게 됩니다. 7. 임대인이 전세금 반환을 미룰 때 임대차계약이 만료되었는데도 전셋집이 나가지 않는다는 이유로 전세금 반환을 차일피일 미르면 경우에 따라 임차인이 여러 피해를 입을 수 있습니다. 단순 확정일자만 받은 경우는 주소를 옮기면 대항력이 사라지고 경매 신청 권한이 없습니다. 이 경우는 예외적으로 소유자의 동의 없이 전세권 등기를 할 수 있습니다. 확정일자가 날인된 임대차계약서와 주민등록등본, 거주 사실확인서 등을 준비해 거주지 지방법원에 등기명령 신청서를 제출하면 됩니다. 이렇게 해 놓고 우선 거주지를 옮긴다거나 상황이 여의치 않은 경우 경매를 신청할 수 있습니다.   - 정부의 대책이 전세와 월세값 상승으로 옮겨가고 있다는 견해가 많습니다..배럴당 70달러에 육박하고 잇는 현재의 유가 상승 추세가 구조적으로 꺾이기 어려워 보이기 때문에 잠재적으로 경기를 침체시키면서 동시에 물가를 올릴 수 있는 요인이 되리란 분석입니다. 그러므로 지나치게 융자를 떠안아야 하는 선이 아니라면 내 집을 마련한 여력이 되는 분들은 8.31 대책의 경과를 살펴보면서 시기를 가늠해 내 집을 마련하시는 것이 좋을것 같습니다.. - 부동산 개발자 모임에서... - 필승!!^^

출처 : 청암

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